Dicas para construir e reformar sem ter problemas com a legislação
A construção de uma edificação
exige que sejam considerados e atendidos diversos aspectos,
principalmente os de caráter legal, que têm início já na escolha do
lote.
A legislação é muito ampla, e varia de um local para
outro, motivo pelo qual recomenda-se, para todos os casos, a
contratação de um profissional (arquiteto ou engenheiro). Entretanto, é
bom saber o que ela envolve.
A primeira questão refere-se às
cláusulas contratuais do loteamento, que procuram uniformizar o bairro
e, muitas vezes, são até mais severas que o Código de Edificações do
município. Elas podem definir, por exemplo, o número de pavimentos, a
taxa de ocupação (percentual, em relação à área total do terreno,
ocupada pela projeção da construção sobre o terreno), o coeficiente de
aproveitamento (índice que estabelece a relação entre o total de área
construída e a área do terreno) e a adoção de recuos maiores que os
previstos em lei.
Se o lote pretendido está no
litoral, em região de mananciais (junto a represas ou bacias
hidrográficas) ou em área de floresta nativa, as exigências legais se
multiplicam. No caso do litoral, muitas faixas de terra são bens
permanentes da Marinha Brasileira; paga-se o preço de mercado do lote,
mais uma taxa à Marinha para ocupá-lo e ainda é preciso cumprir as
exigências para sua ocupação. Geralmente, não se constrói ao longo de
uma faixa de 30m, contados a partir da maré alta; nela, só são
permitidos equipamentos de lazer e jardins, desde que não comprometam a
paisagem.
Em área de
proteção aos mananciais, o problema está mais na taxa de ocupação e no
coeficiente de aproveitamento, visando prejudicar o menos possível a
vegetação nativa. Árvores centenárias não podem ser derrubadas; muitas
vezes, elas são identificadas pelo diâmetro do seu tronco, e precisam
estar indicadas no levantamento planialtimétrico.
No caso das matas naturais, por
maior que seja o terreno, a taxa de ocupação e o coeficiente de
aproveitamento serão bastante pequenos, para que a construção da
edificação não caracterize um desmatamento. Ao visitar o loteamento,
deve-se verificar se o mesmo está em região protegida por lei especial.
Principalmente em cidades grandes,
não é incomum estar tramitando, nas esferas municipal, estadual ou
mesmo federal, projetos que impliquem, futuramente, na desapropriação
parcial ou total de áreas - e, conseqüentemente, na sua desvalorização,
pois esse procedimento não respeita os valores de mercado.
Ao pensar em
comprar um terreno urbano, é necessário conferir se há, no bairro, algum
projeto de porte, como uma alça viária, a duplicação de uma avenida, a
construção de prédio público ou até a urbanização de uma praça, o que
poderá levar parte do lote.
O profissional
pode identificar a classificação do lote quanto à sua localização, o que
a legislação de zoneamento permite construir e se há projetos para
alteração do uso do solo nas imediações.
Uma vez
resolvidos os prováveis problemas que envolvem a compra, é preciso
definir o profissional responsável pelo projeto. O custo do projeto é
pessoal, embora o Instituto de Arquitetos do Brasil (IAB) possua uma
tabela de honorários que serve de parâmetro para os profissionais. A
escolha de um profissional que já atue na cidade é uma boa alternativa,
tendo em vista que ele, com certeza, já deve estar cadastrado junto à
respectiva prefeitura.
Os
procedimentos legais e burocráticos junto à prefeitura devem ser
cumpridos pelo arquiteto ou pelo proprietário, ou por terceiros, com a
devida procuração legal. Os documentos exigidos normalmente são:
- o título de propriedade do imóvel, devidamente registrado (escritura);
- cópia das folhas 1 e 2 da notificação/recibo do IPTU;
- memorial descritivo, especificando os materiais
a serem utilizados, em duas vias (assinadas pelo autor do projeto e
pelo proprietário);
- peças gráficas (plantas, implantação, cortes,
fachada principal, tabela de iluminação e ventilação com carimbo próprio
da prefeitura, assinadas pelo autor do projeto, pelo responsável pela
obra e pelo proprietário);
- levantamento planialtimétrico em duas vias (elaborado por profissional habilitado ou pelo próprio arquiteto);
- vias da taxa recolhida para o CREA, com base no
valor cobrado pelo arquiteto e na metragem quadrada, sem a qual a
prefeitura não libera o Alvará de Construção;
- cópia do recibo atualizado dos profissionais envolvidos e cadastrados na prefeitura;
- cópia da carteira do CREA dos profissionais;
- comprovante de pagamento das taxas e emolumentos
exigidos pela prefeitura (que variam de cidade para cidade) referentes
ao andamento do processo a ser instaurado.
Caso o setor municipal responsável pela liberação do Alvará de
Construção encontre alguma irregularidade, emitirá um Comunique-se, ou
seja, um comunicado oficial do problema encontrado e um prazo para que
este seja sanado; deve-se ficar atento aos prazos do Comunique-se, para
que as pendências sejam resolvidas em tempo hábil.
As prefeituras,
via de regra, exigem que o canteiro construído na obra seja cercado por
tapumes, dão um prazo para seu cumprimento e cobram uma taxa para sua
execução (embutida nos comprovantes exigidos antes da aprovação do
projeto).
Todos os profissionais que trabalharão na obra (à
exceção dos autônomos) precisam ser registrados de acordo com as normas
no Ministério do Trabalho, pagando a Guia de Recolhimento da Previdência
Social. Em um quadro de avisos, em local visível, estarão os nomes dos
empregados, horários de entrada e saída e horário de funcionamento da
obra.
Na obra ficará uma cópia da planta
aprovada e o Alvará de Construção. De acordo com a legislação, deve
haver um banheiro, mesmo que os empregados não durmam no alojamento. A
obra ainda deverá ter ligação de água e luz e a placa do autor do
projeto e do responsável técnico em lugar visível: se um fiscal do CREA
não a localizar, pode multar o profissional com base em lei federal.
Dependendo da situação do terreno,
são estipulados horários para carga e descarga, da entrega do material
de construção aos bota-foras de terra. A legislação é específica demais,
mas os horários usados visam evitar que a construção incomode a
vizinhança.
A fiscalização de obras, na
verdade, não existe para aterrorizar os proprietários, mas para impedir
que a legislação seja ferida. Quando algum tipo de irregularidade é
encontrado - a construção não confere com a planta aprovada, foram
feitas alterações no projeto original, há desrespeito às leis
trabalhistas, o fiscal deve emitir uma Notificação ao proprietário ou
profisional responsável pela obra. A exemplo do Comunique-se, a
Notificação não é uma penalidade em si, mas um documento legal, com
prazo para que o proprietário ou o profissional apresente a solução do
problema. Quando a irregularidade é muito grave, pondo em risco a
integridade física dos pedestres ou casas vizinhas ou sendo obra
clandestina, o fiscal tem poderes para embargar (paralizar) a obra.
Uma vez embargada, é dado um prazo
para regularizar (ou justificar) a irregularidade que gerou o embargo,
pagando uma taxa correspondente às adotadas na religação de água ou luz
quando interrompidas por falta de pagamento.
Concluída a obra, visitados os
guichês que comandam os aspectos legais da construção e cumpridas todas
as obrigações técnicas e legais, é emitido o mais almejado dos
documentos para quem constrói: o Habite-se. Sem ele, não é possível
ocupar o imóvel; com ele, acaba a interferência municipal sobre a
construção.
Está precisando de pequenos reparos como instalar ou trocar acessórios como:
A lavagem não retira: