Dicas para construir e reformar sem ter problemas com a legislação

Dicas para construir e reformar sem ter problemas com a legislação

A construção de uma edificação exige que sejam considerados e atendidos diversos aspectos, principalmente os de caráter legal, que têm início já na escolha do lote.
A legislação é muito ampla, e varia de um local para outro, motivo pelo qual recomenda-se, para todos os casos, a contratação de um profissional (arquiteto ou engenheiro). Entretanto, é bom saber o que ela envolve.

A primeira questão refere-se às cláusulas contratuais do loteamento, que procuram uniformizar o bairro e, muitas vezes, são até mais severas que o Código de Edificações do município. Elas podem definir, por exemplo, o número de pavimentos, a taxa de ocupação (percentual, em relação à área total do terreno, ocupada pela projeção da construção sobre o terreno), o coeficiente de aproveitamento (índice que estabelece a relação entre o total de área construída e a área do terreno) e a adoção de recuos maiores que os previstos em lei.

Se o lote pretendido está no litoral, em região de mananciais (junto a represas ou bacias hidrográficas) ou em área de floresta nativa, as exigências legais se multiplicam. No caso do litoral, muitas faixas de terra são bens permanentes da Marinha Brasileira; paga-se o preço de mercado do lote, mais uma taxa à Marinha para ocupá-lo e ainda é preciso cumprir as exigências para sua ocupação. Geralmente, não se constrói ao longo de uma faixa de 30m, contados a partir da maré alta; nela, só são permitidos equipamentos de lazer e jardins, desde que não comprometam a paisagem.

Em área de proteção aos mananciais, o problema está mais na taxa de ocupação e no coeficiente de aproveitamento, visando prejudicar o menos possível a vegetação nativa. Árvores centenárias não podem ser derrubadas; muitas vezes, elas são identificadas pelo diâmetro do seu tronco, e precisam estar indicadas no levantamento planialtimétrico.

No caso das matas naturais, por maior que seja o terreno, a taxa de ocupação e o coeficiente de aproveitamento serão bastante pequenos, para que a construção da edificação não caracterize um desmatamento. Ao visitar o loteamento, deve-se verificar se o mesmo está em região protegida por lei especial.

Principalmente em cidades grandes, não é incomum estar tramitando, nas esferas municipal, estadual ou mesmo federal, projetos que impliquem, futuramente, na desapropriação parcial ou total de áreas - e, conseqüentemente, na sua desvalorização, pois esse procedimento não respeita os valores de mercado.

Ao pensar em comprar um terreno urbano, é necessário conferir se há, no bairro, algum projeto de porte, como uma alça viária, a duplicação de uma avenida, a construção de prédio público ou até a urbanização de uma praça, o que poderá levar parte do lote.

O profissional pode identificar a classificação do lote quanto à sua localização, o que a legislação de zoneamento permite construir e se há projetos para alteração do uso do solo nas imediações.

Uma vez resolvidos os prováveis problemas que envolvem a compra, é preciso definir o profissional responsável pelo projeto. O custo do projeto é pessoal, embora o Instituto de Arquitetos do Brasil (IAB) possua uma tabela de honorários que serve de parâmetro para os profissionais. A escolha de um profissional que já atue na cidade é uma boa alternativa, tendo em vista que ele, com certeza, já deve estar cadastrado junto à respectiva prefeitura.

Os procedimentos legais e burocráticos junto à prefeitura devem ser cumpridos pelo arquiteto ou pelo proprietário, ou por terceiros, com a devida procuração legal. Os documentos exigidos normalmente são:

• o título de propriedade do imóvel, devidamente registrado (escritura);
• cópia das folhas 1 e 2 da notificação/recibo do IPTU;
• memorial descritivo, especificando os materiais a serem utilizados, em duas vias (assinadas pelo autor do projeto e pelo proprietário);
• peças gráficas (plantas, implantação, cortes, fachada principal, tabela de iluminação e ventilação com carimbo próprio da prefeitura, assinadas pelo autor do projeto, pelo responsável pela obra e pelo proprietário);
• levantamento planialtimétrico em duas vias (elaborado por profissional habilitado ou pelo próprio arquiteto);
• vias da taxa recolhida para o CREA, com base no valor cobrado pelo arquiteto e na metragem quadrada, sem a qual a prefeitura não libera o Alvará de Construção;
• cópia do recibo atualizado dos profissionais envolvidos e cadastrados na prefeitura;
• cópia da carteira do CREA dos profissionais;
• comprovante de pagamento das taxas e emolumentos exigidos pela prefeitura (que variam de cidade para cidade) referentes ao andamento do processo a ser instaurado.

Caso o setor municipal responsável pela liberação do Alvará de Construção encontre alguma irregularidade, emitirá um Comunique-se, ou seja, um comunicado oficial do problema encontrado e um prazo para que este seja sanado; deve-se ficar atento aos prazos do Comunique-se, para que as pendências sejam resolvidas em tempo hábil.

As prefeituras, via de regra, exigem que o canteiro construído na obra seja cercado por tapumes, dão um prazo para seu cumprimento e cobram uma taxa para sua execução (embutida nos comprovantes exigidos antes da aprovação do projeto).
Todos os profissionais que trabalharão na obra (à exceção dos autônomos) precisam ser registrados de acordo com as normas no Ministério do Trabalho, pagando a Guia de Recolhimento da Previdência Social. Em um quadro de avisos, em local visível, estarão os nomes dos empregados, horários de entrada e saída e horário de funcionamento da obra.

Na obra ficará uma cópia da planta aprovada e o Alvará de Construção. De acordo com a legislação, deve haver um banheiro, mesmo que os empregados não durmam no alojamento. A obra ainda deverá ter ligação de água e luz e a placa do autor do projeto e do responsável técnico em lugar visível: se um fiscal do CREA não a localizar, pode multar o profissional com base em lei federal.

Dependendo da situação do terreno, são estipulados horários para carga e descarga, da entrega do material de construção aos bota-foras de terra. A legislação é específica demais, mas os horários usados visam evitar que a construção incomode a vizinhança.

A fiscalização de obras, na verdade, não existe para aterrorizar os proprietários, mas para impedir que a legislação seja ferida. Quando algum tipo de irregularidade é encontrado - a construção não confere com a planta aprovada, foram feitas alterações no projeto original, há desrespeito às leis trabalhistas, o fiscal deve emitir uma Notificação ao proprietário ou profisional responsável pela obra. A exemplo do Comunique-se, a Notificação não é uma penalidade em si, mas um documento legal, com prazo para que o proprietário ou o profissional apresente a solução do problema. Quando a irregularidade é muito grave, pondo em risco a integridade física dos pedestres ou casas vizinhas ou sendo obra clandestina, o fiscal tem poderes para embargar (paralizar) a obra.

Uma vez embargada, é dado um prazo para regularizar (ou justificar) a irregularidade que gerou o embargo, pagando uma taxa correspondente às adotadas na religação de água ou luz quando interrompidas por falta de pagamento.

Concluída a obra, visitados os guichês que comandam os aspectos legais da construção e cumpridas todas as obrigações técnicas e legais, é emitido o mais almejado dos documentos para quem constrói: o Habite-se. Sem ele, não é possível ocupar o imóvel; com ele, acaba a interferência municipal sobre a construção.

eletrica

eletricidade

O uso da eletricidade requer uma rede complexa de ligações que começa no poste da concessionária e termina em soquetes e tomadas. Para que tudo isso funcione direito, é necessário um projeto elétrico, elaborado por profissional especializado. Desenvolvido a partir do projeto de arquitetura, ele define os pontos de luz e eletricidade da edificação, de acordo com as necessidades de cada ambiente e considerando os aparelhos eletroeletrônicos a ser instalados, determinando o porte da instalação, estabelecendo circuitos e especificando os materiais a ser utilizados.
     As instalações elétricas consomem entre 12 a 17% do custo total da construção. Assim, é importante que esse dinheiro seja bem empregado. Os principais elementos utilizados são:

poste de recepção - indispensável para a entrada de energia na casa, ele deve atender às especificações da concessionária. Pode ser produzido em ferro ou concreto. Os de ferro têm formato circular e são indicados para uma potência máxima de 12kW. Já os de concreto não possuem limite de potência e podem ser encontrados prontos ou concretados na própria obra. Nesse caso, seu projeto deve ser aprovado pela concessionária. Para não haver riscos de energização, o poste deve receber um isolante de porcelana (braquete), instalado no topo e ligado ao cabo que traz a energia do poste público. A ele também estão ligados os cabos que levam a energia do poste até a caixa de medição.

caixa de medição - colocada do lado de fora da casa, ela é dividida em duas partes. De um lado fica o medidor de consumo instalado pela concessionária e, paralelamente, o dispositivo de proteção - disjuntor ou chave seccionada acoplada a fusíveis. Em caso de sobrecarga ou curto-circuito, o dispositivo interrompe a corrente elétrica. Para regiões litorâneas e úmidas a caixa deve ser produzida em fibra de vidro. Para as demais, os modelos metálicos não apresentam inconvenientes.

quadro geral - os de metal ou fibra de vidro são melhores, devendo ser descartados aqueles produzidos em materiais combustíveis, como, por exemplo, madeira. Nesse quadro, os circuitos que compõem a instalação devem estar agrupados separadamente, conforme indica a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT): um para iluminação, outro para tomadas em geral, mais um outro para tomadas de cozinha, além de um circuito exclusivo para cada aparelho com potência superior a 1.000W, como microondas, lava-louças e chuveiros, devido a alta carga que possuem. Essa distribuição é mais segura e tem um caráter prático: se alguma tomada sofrer pane, a iluminação do ambiente não será comprometida, facilitando o conserto.

fusíveis e disjuntores - são essenciais para proteger a instalação contra sobrecargas ou curto-circuitos. Os antigos e tradicionais fusíveis contêm um condutor metálico que se rompe (queima) quando a intensidade da corrente é superior à sua capacidade, de acordo com a instalação. Depois de queimado ele pode ser substituído, mas, no caso de voltar a queimar, é conveniente buscar um eletricista para descobrir a causa dessas contínuas interrupções de corrente. São fabricados em papelão resistente (tipo cartucho), cerâmica e resina, não havendo grandes diferenças quanto ao funcionamento. Os disjuntores atuam da mesma forma, mas têm a vantagem de não requerer substituição: eles desligam a corrente quando percebem alterações e podem ser rearmados em seguida. São considerados mais práticos e eficazes do que os fusíveis.

Diferencial Residual - trata-se de um dispositivo de segurança de uso recomendado pela ABNT e conhecido pela sigla DR. Trata-se de um disjuntor supersensível às menores fugas de corrente, ocasionadas, por exemplo, por fios descascados ou por uma criança que introduza o dedo ou qualquer objeto numa tomada. De atuação imediata, ele interrompe a corrente assim que verifica anomalias. É possível instalar um único DR na caixa de medição ou um para cada circuito, nesse caso, colocados no quadro geral.

eletrodutos - conduítes por onde correm os fios e cabos que formam a instalação. Podem ser encontrados em ferro, aço esmaltado ou galvanizado, ou ainda em PVC, o mais prático. Quando necessária, a conexão desses tubos é feita com peças apropriadas a cada uso: curvas para cantos de parede, luvas para linhas retas e buchas e arruelas no encontro com caixas de tomadas e interruptores.

fios e cabos - são condutores de energia que se diferenciam apenas quanto à forma e aplicação. O fio é formado por um único condutor, não flexível e utilizado em instalações retilíneas ou quando existirem somente curvas suaves. O cabo é constituído por um conjunto de fios, isolados ou não entre si, próprios para instalações com curvas acentuadas e para aparelhos elétricos em geral, devido à sua grande flexibilidade. Tecnicamente eles são iguais, pois com a mesma bitola - área condutora - têm idêntica capacidade de condução de energia. De acordo com as normas da ABNT, seu revestimento, geralmente em PVC, deve ser isolante e antichama, o que é identificado pela sigla BWF impressa em toda a sua extensão. O condutor deve ser em cobre ou alumínio, sempre da mais alta pureza, facilitando a passagem de energia e evitando perdas. A corrente a ser transportada é que determina a bitola necessária. Ela varia de 16 e 50mm² no percurso entre os quadros de entrada e distribuição e cai para áreas condutoras de 2,5 a 6,0mm², quando destinada a atender equipamentos de 110 ou 220V.

conectores - para unir fios e cabos existem três opções: a tradicional fita isolante, que deve ser de alta qualidade; os pequenos conectores em plástico por fora e metal internamente que seguram os fios por meio de pressão; ou ainda os conectores maiores, em formato de cubo ou barra, produzidos em plásticos ABS, cerâmica ou polietileno, que seguram os fios através de pequenos parafusos.

tomadas, interruptores e outros pontos - a partir do quadro de distribuição, os fios ou cabos são conduzidos a diversos pontos da casa, chegando até soquetes, interruptores ou tomadas. Quanto aos soquetes para lâmpadas incandescentes, existem dois tipos: os de porcelana e os de baquelita, mais indicados para uso em abajures. Já as fluorescentes exigem soquetes especiais (de aperto ou carrapicho). As caixas de tomadas e interruptores (em geral com medidas de 4" x 2" ou 4" x 4") são produzidas em metal ou em PVC e podem ser encontradas também no formato octogonal. Quanto às tomadas, existem dois tipos: bipolar (dois pólos, como a de um secador ou a da TV) e a tripolar (dois pólos mais o terra, como a do computador), ambas com entrada para plugues redondos ou chatos. Embora poucos produtos nacionais tenham plugues tripolares, esse é o tipo de tomada mais seguro e de uso recomendado pela ABNT. Vale lembrar que para intensidades de corrente superior a 15 ampères devem ser instaladas tomadas específicas. Os interruptores podem ter ligação simples, paralela, (acionamento em dois pontos diferentes) e intermediária (liga e desliga em três pontos distintos). A escolha depende das conveniências.

transformadores e reatores - entre as lâmpadas de uso residencial disponível no mercado, duas exigem peças especiais para seu funcionamento: as fluorescentes precisam de reatores - dispositivos de partida - subdivididos em convencional e os de partida rápida (simultânea ao toque no interruptor). Para as dicróicas, que funcionam em 12V, é imprescindível um transformador para 110 ou 220V, normalmente vendido em conjunto com as próprias lâmpadas.

lâmpadas - São vários os tipos e modelos para uso residencial, e a escolha vai depender apenas dos gostos de cada um e da linha adotada pelo projeto (ver dica específica a esse respeito).

Piso Vinílico

O Piso Vinílico é a opção mais moderna e ecológica para revestir superfícies residenciais e comerciais. Moderna porque possibilita a criação de desenhos com recortes do mesmo, dando um toque personalizado ao seu ambiente. Ecologicamente correto porque o Piso Vinílico é fabricado utilizando materiais reciclados.
Mesmo apresentando uma superfície macia ao toque, o Piso Vinílico é resistente ao atrito e de fácil limpeza. A instalação do Piso Vinílico é simples e muito rápida, pois dispensa o uso da argamassa na instalação (são fixados com cola).